Oceňovanie lesov

Obsahom odvetvia je stanovenie všeobecnej hodnoty lesných pozemkov a porastov mimo zastavaného územia obcí, ktoré nie sú stavebným pozemkom, stanovenie všeobecnej hodnoty vecných bremien viaznucich na takýchto pozemkoch a stanovenie všeobecnej hodnoty nájomného za užívanie lesných pozemkov mimo zastavaného územia obcí.

Znalec stanovuje všeobecnú hodnotu lesa aj v prípadoch, ak ide o plošný výskyt lesných stromov na iných ako lesných pozemkoch — teda pri nesúlade údajov o druhu pozemku v katastri nehnuteľností so skutočným stavom v teréne. Takéto situácie sú v praxi časté a bez znaleckého posúdenia vedú k výrazne skreslenej predstave o hodnote majetku.

Súčasťou odvetvia je aj stanovenie spoločenskej hodnoty stromov a drevín na lesných pozemkoch. Spoločenská hodnota sa uplatňuje najmä tam, kde nejde o produkčnú funkciu dreva, ale o ekologickú, krajinotvornú alebo estetickú hodnotu porastu.

Najčastejšou požiadavkou je znalecký posudok pre výpočet základu dane z nehnuteľností. Predmetom dane sú podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady lesné pozemky, na ktorých sa nachádzajú hospodárske lesy. Iné lesné pozemky bez lesných porastov slúžiace lesnému hospodárstvu nie sú predmetom dane.

Základom dane podľa § 7 ods. 2 toho istého zákona je hodnota pozemku bez lesných porastov určená vynásobením výmery pozemku v m² a hodnoty pozemku zistenej na 1 m² podľa platných predpisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku (znalecký posudok). V prípade, že nie je predložený znalecký posudok, správca dane stanoví hodnotu pozemku vo všeobecne záväznom nariadení obce. Nakoľko obce nemajú vedomosť o tom, ktoré lesné pozemky sú predmetom dane, môže vlastník lesného pozemku zaplatiť na dani aj o niekoľko stoviek eur ročne viac ako s vypracovaným posudkom od znalca.

Znalecké ocenenie lesa je potrebné aj vždy, keď sa hodnota lesného majetku stáva predmetom právneho úkonu alebo sporu. Najčastejšími ďalšími dôvodmi sú prevod vlastníctva, dedičské konanie, vysporiadanie podielového spoluvlastníctva, zabezpečenie úveru, vklad majetku do obchodnej spoločnosti alebo zámena pozemkov s obcou či štátom. Ocenenie je potrebné pri vyvlastnení, pri zriadení vecného bremena — typicky pri líniových stavbách, elektrických vedeniach, plynovodoch a prístupových cestách — a pri určení nájomného za užívanie lesných pozemkov.

Všeobecná hodnota lesa sa nestanovuje odhadom podľa výmery, ale výpočtom vychádzajúcim z porastových veličín. Rozhodujúce sú drevinové zloženie, vek porastu, bonita stanovišťa, zakmenenie, kvalita a zdravotný stav porastu, obnovná doba, prístupnosť a terénne podmienky ovplyvňujúce náklady na ťažbu a približovanie dreva.

Odlišne sa oceňujú mladé porasty, v ktorých ešte nemožno realizovať produkciu dreva, a porasty rubne zrelé, pri ktorých sa hodnota odvíja od očakávaného výnosu zo sortimentov. Práve preto má vek porastu na výslednú hodnotu zásadný vplyv a dva rovnako veľké lesné pozemky môžu mať diametrálne odlišnú hodnotu.

Východiskom výpočtu sú údaje z programu starostlivosti o lesy, tie však vždy overujem priamo v teréne. Programy sa vyhotovujú na desaťročné obdobie a skutočný stav porastu sa medzitým mení — kalamitou, ťažbou, zmenou zakmenenia či poškodením zverou. Posudok vždy vyjadruje skutočný stav ku dňu obhliadky.

Po úvodnej konzultácii, pri ktorej si vyjasníme účel ocenenia, vykonám terénnu obhliadku dotknutých porastov. Zisťujem porastové veličiny, overujem hranice, prístupnosť a stav porastu, dokumentujem prípadné poškodenie. Následne spracujem výpočet a vypracujem znalecký posudok s preskúmateľným postupom, ktorý obstojí pred súdom, notárom aj úradom.

Užitočnými podkladmi sú list vlastníctva, kópia katastrálnej mapy, výpis z programu starostlivosti o lesy a doklad o účele ocenenia. Ak nimi nedisponujete, väčšinu údajov zabezpečím z dostupných zdrojov. Odmenu za znalecký úkon určujem podľa platnej právnej úpravy a odsúhlasíme ju vopred.

Vlastníci lesov často odvodzujú hodnotu majetku od výmery v hektároch a od bežnej ceny dreva. Takýto odhad býva výrazne nepresný. Rovnaká výmera môže mať pri mladom poraste zlomkovú hodnotu oproti porastu rubne zrelému a naopak, rozsiahly starý porast na neprístupnom svahu môže mať pre vysoké náklady na ťažbu nižšiu hodnotu, než sa očakáva.

Druhou častou chybou je spoliehanie sa výlučne na údaje z evidencie. Programy starostlivosti o lesy sa vyhotovujú na desať rokov a stav porastu sa medzitým mení kalamitou, ťažbou aj poškodením zverou. Bez overenia v teréne môže byť výsledok posunutý o desiatky percent.

Tretím zdrojom nedorozumení je zámena hodnoty pozemku a hodnoty porastu. Ich právny osud je odlišný, preto ich vždy oceňujem samostatne a v posudku prehľadne uvádzam obidve zložky. Vďaka tomu je posudok použiteľný aj pre účely, na ktoré pôvodne nebol primárne určený.